Перед продажей земли ее владелец должен пройти семь кругов бюрократического ада.
С 1 июля в Украине прекратил действие мораторий на продажу сельскохозяйственных земель, действующий с 2001 года, и открылся рынок земли. Отныне украинцы могут свободно покупать и продавать землю сельскохозяйственного назначения.
Всего в Украине около 42,7 миллиона гектаров земли сельскохозяйственного назначения. Под действием моратория до сих пор находилось более 41 млн гектаров. Остальные 1,7 млн — были выделены под садоводство, огородничество и ведения личного сельского хозяйства.
Из этих 41 млн гектаров сельскохозяйственной земли около 10 млн га сейчас находятся в государственной и коммунальной собственности. Запрет продажи этой земли остается и в дальнейшем. А вот более 31 млн гектаров сельскохозяйственной земли сейчас находится в частной собственности, из них около 28 млн гектаров — частные паи. Именно эту землю украинские граждане смогут свободно покупать и продавать физическим лицам. Юридические лица, то есть предприятия, не смогут покупать сельскохозяйственную землю еще два с половиной года, до 1 января 2024-го.
В течение последних двух лет Верховная Рада приняла ряд законов, которые установили новые правила и ограничения для всех участников — владельцев и арендаторов земли, потенциальных покупателей, предприятий аграрного сектора. ТСН.ua объясняет, как купить и как продать землю сельскохозяйственного назначения.
Где можно купить и продать земельный участок
Ближайшие 2,5 года для украинцев будет действовать ограничение — не более 100 гектаров земли в одни руки. С января 2024 года общая площадь сельскохозяйственных земель в одних руках не может превышать 10 000 гектаров. Такое же ограничение до тех пор будет действовать и для юридических лиц.
Действующее законодательство позволяет украинским гражданам продавать и покупать землю в любой способ — или после устной договоренности между покупателем и продавцом, или с помощью объявления в газете. Также украинцы смогут купить или продать землю через электронные аукционы.
Аукционы будут проходить на разных площадках. Например, через государственный сервис «Prozorro.Продажи» — на лицензированных площадках «Е-Тендер» или «SmartTender». Там же фермеры могут арендовать земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности.
Торги будут проходить онлайн, а ценовые заявки обнародоваться не будут. Участники аукционов предварительно должны оплатить регистрационный (0,1% от минимальной зарплаты, или 600 гривен) и гарантийный (30% от стартовой цены лота) взносы. Последний будет возвращаться после окончания аукциона всем его участникам, кроме победителя.
Купить и продать землю можно и на частных платформах. О создании одной из таких — «Доброзем» — в конце июня заявили соучредитель Monobank Дмитрий Дубилет и президент ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Алекс Лисситса.
Правда, на 1 июля с помощью нового сервиса можно только проверить, готов ли участок к продаже. Разработчики обещают, что в июле, когда запустится рынок, сервис заработает по полной.
Как подготовить землю на продажу
Владельцы земельного участка, которые намерены ее продать, предварительно должны подготовить всю юридическую документацию на участок.
Как обїяснил в комментарии ТСН.ua старший юрист киевского офиса международной юридической фирмы Baker McKenzie Андрей Гребенкин, если же владелец земли пользуется участком сельскохозяйственного назначения на правах пожизненного наследуемого владения, он не сможет ее продать. Предварительно, по словам юриста, владелец должен оформить на участок право собственности, а непосредственно перед продажей — провести нормативно-денежную оценку участка.
«Гражданин Украины, которому принадлежит право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, может выкупить такие земельные участки с рассрочкой платежа до десяти лет по цене, равной нормативной денежной оценке, без проведения земельных торгов. В случае покупки земельного участка с рассрочкой платежа право собственности будет переходить к покупателю после уплаты первого платежа», — объясняет Андрей Гребенкин.
При покупке земельного участка заключается договор купли-продажи, который должен быть заверен у нотариуса.
«После подписания договора будет происходить дальнейшая регистрация в реестре прав на недвижимое имущество на нового владельца земельного участка. Для этого не нужно дополнительно обращаться к регистраторам, частные нотариусы могут во время сделки самостоятельно вносить изменения в вышеупомянутый реестр», — объясняет в комментарии ТСН.ua младший юрист компании Investment Service Ukraine Илья Вишневецкий.
По словам специалиста, перед покупкой или продажей участка необходимо проверить, не существует ограничений на ее продажу: ипотеки, ареста, запрета и не находится ли она в аренде.
«Частое препятствие для заключения сделок — это внесение продавца или покупателя в реестр должников. Нотариус перед началом сделки проверяет этот реестр, и, если лицо находится в списке должников, соглашение отменяется. Вы можете даже не знать, что вы там есть, потому что туда можно попасть, забыв о неоплаченном дорожном штрафе или штрафе за парковку», — говорит Илья Вишневецкий.
Сколько будет стоить земля и какие налоги надо платить
Украинцы не смогут покупать земельные участки за наличные, расчет должен быть исключительно в безналичной форме. Стартовая цена лота на аукционе, а также цена в случае продаж не через торги будет определяться продавцом.
«До 1 января 2030 года цена продажи участков, выделенных в натуре владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше нормативной денежной оценки. Покупатель также должен быть готов документально подтвердить источник происхождения средств», — добавляет Гребенкин.
Продавец участка должен уплатить налог на доход физических лиц в размере 5% от стоимости участка, а также 1,5% -й военный сбор. Впрочем, как говорят эксперты, есть много исключений.
«Продавец участка может не платить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) и военный сбор при условии, если он продает недвижимое имущество впервые в течение отчетного налогового года, если размер участка не превышает нормы бесплатной передачи (например, 2 га для участков под личное крестьянское хозяйство и 0,12 га — для участков под садоводство), и если участок находится в собственности продавца более 3 лет (это условие не распространяется на имущество, полученное в наследство)», — говорит Андрей Гребенкин.
Между тем, право украинцев получить 2 гектара земли для ведения личного сельского хозяйства после земельной реформы никуда не исчезнет.
«Закон № 552-ІХ не вносит изменения в статью 121 Земельного кодекса Украины, тем самым оставляя процедуру получения этих участков без изменений. В то же время, практическая реализация права безвозмездного получения таких участков продолжит зависеть от наличия в пределах территориальной общины свободных участков для таких целей», — объясняет Гребенкин.
Что будет с «земельными схемами»
До июля 2021 года было несколько схем, когда фермеры или аграрные холдинги покупали сельскохозяйственную землю в обход моратория на продажу. По словам Ильи Вишневецкого, было два самых популярных способа покупки земельных участков.
«Многие бизнесмены не желали подписывать договоры аренды из-за того, что владелец мог легко их разорвать. Поэтому, во-первых, существовала возможность заключения договора займа между владельцем и покупателем земельного участка. Под договор займа заключался договор залога на земельный участок. Так как снять это ограничение мог только покупатель, это было мощным рычагом для защиты его прав. После заключения договора владелец земельного участка подписывал завещание на этот участок», — объясняет специалист.
Второй способ, по которому предприниматели покупали землю в обход моратория, — заключение договора долгосрочной аренды или эмфитевзиса. До 2019 года срок действия такого договора мог составлять до 100 или 200 лет, однако два года назад парламент ограничил возможные его сроки.
«Нотариально заключался договор эмфитевзиса (аренда сроком до 50 лет) с последующей регистрацией в реестре. Это не давало возможности владельцу земли «передумать» в будущем. Далее, как и в первом случае, владелец земли подписывал на участок завещание», — говорит Илья Вишневецкий.
Специалисты объясняют, что с 1 июля фермерам нет необходимости заключать с собственниками земли договора эмфитевзиса, однако аграрные предприятия и в дальнейшем, вероятно, будут использовать этот способ.
«По договору эмфитевзиса в пользу владельца участка одним платежом уплачиваются средства за весь срок действия договора, а условия договора определяются только с учетом интересов пользователя. Поскольку на сегодня законодательством не предусмотрено новых ограничений по заключению договор эмфитевзиса участков и не утвержден типичный договор эмфитевзиса, мы не исключаем, что указанный способ пользования может использоваться и после 1 июля», — объясняет Андрей Гребенкин.