Как мы создали ОСМД

© novostroyki.lun.ua
Казалось, что организовать собственников 400 квартир нашего дома нереально – но жильцы приятно удивили.

Бум строительства многоэтажек в Киеве и под ним заметен невооруженным глазом. Красивые, новенькие, некоторые – очень недешевые, до миллиона гривен за "однушку". Но вот управлять своим приобретением многие собственники жилья не могут/не умеют/не хотят. И, как следствие, их обманывают все: ЖЭКи, "Киевенерго", "Киевводоканал"...

Вот так было и с нашим домом. Красивым, большим, новым (ему три года), двадцатиэтажным, трехподъездным, четырехсот квартирным. Держишь батареи на минимуме (у нас есть регуляторы тепла и теплосчетчик на каждую квартиру и общий на входе в дом), а тебе приходит платежка свыше 800 грн. за отопление, так как разницу между квартирными счетчиками и внутридомовым счетчиком разбивают на все квартиры. Якобы подъезд отапливался, и счет вот за это тепло на все квартиры и делился. В новых домах горизонтальная система отопления – трубы в полу. Есть они и на лестничных площадках (так называемые места общего пользования), но – у нас они были отключены всю зиму. И вот вопрос: откуда вообще появляется эта разница между квартирными и домовым счетчиком?

И это еще не все. Платишь за содержание дома 4,28 грн/кв.м., а в доме плитка отпадает на всех этажах, крыша протекает. И это в новом доме! За вывоз мусора платишь из расчета вывоза четырех баков в день, но никто не контролирует степень их наполняемости, количество вывозов в месяц и их стоимость.

В общем, что ЖЕК – неэффективный управленец общего имущества сособственников нашего многоквартирного дома, было очевидным и бесспорным фактом.

При входе или выходе из дома можно было услышать "1000 и одну историю" о том, как все плохо, но когда я начинал предлагать соседям организоваться и создать ОСМД, то все сразу начинали куда-то торопиться. Оказалось, проблема и в том, что обычный человек, как правило, даже не знает с чего начать. За времена "совка" наши люди отвыкли самоорганизовываться и вообще как-то участвовать в общественной жизни. Кажется, страх что-то решать прокрался в гены, потому что реакция молодых людей не сильно отличалась. Теперь пяти-семи сотням жильцов большого дома очень сложно собраться и что-то совместно организовать.

Читайте также: Как сэкономить на коммуналке

В феврале этого года, зная о грядущих июльских изменениях в законодательстве в жилищно-коммунальной сфере, мы вместе с двумя активными соседями по дому подготовили письмо-обращение к жильцам о ситуации, в которой мы оказались и что можно/нужно сделать. Повесили информационные листы о преимуществах и недостатках ОСМД в лифтах, на этажах, при входе в парадные и уведомили о месте, дате и времени проведении собрания инициативной группы, на которое пригласили всех небезразличных жильцов. Место выбрали на площадке у дома. Время – субботнее утро.

Консьержки взбудоражились. У них, наверное, была установка от ЖЭКа, что если жильцы создадут ОСМД, то их выгонят, и они первое время активно протестовали.

Было холодно и ветрено. На дворе все-таки февраль. Отправляясь на собрание жильцов, я не рассчитывал увидеть много людей. Однако, к моему приятному удивлению, нас собралось около 40 человек – абсолютно адекватных, интеллигентных, современных людей, умеющих слушать и высказывать свое мнение. Активный костяк дома.

Собрание мы начали с того, что обсудили вкратце проблемные аспекты дома, я рассказал о механизме работы ОСМД, что это такое и в чем его суть. Рассказал о плюсах и минусах, а также о рисках, с которыми мы можем столкнуться.

На собрании я тоже много чего узнал – новости были не такими приятными, как мне бы хотелось. К примеру, оказалось, что в нашем доме половина квартир сдаются в аренду, что, логично, вызовет трудности с уведомлением собственников и их участием в учредительном собрании по созданию ОСМД.

А еще что около 20% собственников по непонятным мне соображениям не оплачивают жилищно-коммунальные услуги, и создав ОСМД, мы останемся с должниками один на один. Общая задолженность за жилищно-коммунальные услуги по нашему дому на момент проведения собрания составляла более 300 000 грн., и все переживали, что долг при уходе от ЖЭКа ляжет опять же на всех жильцов.

Узнал о том, что плитка, уложенная в местах общего пользования, была приклеена застройщиком с нарушением технологии. Ее перекладка обойдется в круглую сумму, а оплачивать работы будет уже ОСМД.

Як створити ОСББ, інфографіка рус_прав
ТСН.ua
Материал для инфографики предоставлен автором

Обсудив трудности и реальное состояние вещей в доме, мы еще больше укрепились в позиции, что затягивать с созданием ОСМД нет смысла, потому что ситуация будет усугубляться и потом будет только сложнее.

В итоге мы сформировали инициативную группу жильцов по созданию ОСМД и подтвердили это протоколом. Объединились в Viber-группу для дальнейшего тесного общения и обсуждения организационных вопросов. Создали сайт, на котором начали регистрироваться собственники квартир. На нем и параллельно на стендах первых этажей подъездов размещали информационные документы. Тщательно проводили разъяснительную работу среди других жильцов.

После изучения ситуации в доме, формирования инициативной группы жильцов и проведения разъяснительной работы следующим этапом для создания ОСМД стало информирование всех собственников квартир и нежилых помещений нашего дома (магазинов, ателье и т.д.) о предстоящем учредительном собрании, на котором и будет решаться судьба ОСМД. Это очень важный момент, так как не уведомив всех собственников, мы рискуем тем, что впоследствии суд по заявлению неприглашенных собственников может отменить решение о создании ОСМД.

Для получения информации инициативная группа в лице одного ее члена обратилась в местную районную администрацию с ходатайством о предоставлении информации о собственниках квартир и нежилых помещений в нашем доме. Вот тут-то и нужен был протокол о создании инициативной группы – как подтверждение, что мы не просто люди с улицы. Мы получили информационную справку на более чем трехсот страницах обо всех собственниках. На ее основе создали список собственников.

Мы раздали консьержам в каждом подъезде списки собственников, в которых жильцы расписывались о получении уведомления о предстоящем учредительном собрании. За две недели до даты учредительного собрания мы отправили рекомендованные письма собственникам, с которыми мы связаться не смогли.

Поскольку собственников много, место для учредительного собрания мы выбрали в актовом зале гимназии по соседству, заранее договорившись с ее руководством.

На само учредительное собрание мы подготовили повестку дня, учредительные документы, листы для голосования. Явилось около 100 - то есть 25% - от числа всех собственников недвижимости в нашем доме. Для принятия решения необходимо, чтобы за создание ОСМД проголосовали 50% +1 голос собственников. Но тут нюанс. Подсчет голосов идет не по количеству собственников, а по площади, которая у тебя в собственности. Проще говоря, при общей площади нашего дома в 20000 кв.м. необходимо, что бы "за" проголосовало количество собственников, у которых в сумме площадь квартир больше 10001 кв.м.

Читайте также: Есть ли жизнь после ЖЭКов

У нас собственники оказались достаточно подкованными. Поэтому мы не тратили время на балаган, а сразу после оглашения повестки дня перешли к обсуждению состава правления и утверждения устава ОСМД. В уставе очень серьезно нужно подойти к полномочиям правления, резервного фонда дома и иным организационным вопросам. Несмотря на то, что в интернете можно найти типовую форму устава, при утверждении его нужно максимально прописать полномочия правления. Порядок принятия решения, отчетов и прочее. Мы ограничили полномочия правления при заключении сделок на большие суммы, при отчуждении общей площади, при взятии кредитов и иных важных сделок. Прописали в уставе, что подобного рода решения принимаются с согласия 2/3 собственников дома.

Также, хотя на собрание пришло только 25% жильцов дома, законодательство Украины позволяет дополнительно на протяжении 15 дней после собрания провести письменный опрос собственников, чем мы, собственно, и воспользовались. В итоге на выходе у нас получилось почти 57% голосов "за" и пара процентов "против".

В июне мы благополучно зарегистрировали ОСМД.

Пока дом обслуживает прежняя управляющая компания, то есть тот же ЖЕК. Вопросы относительно взятия дома на баланс, собственного управления и утверждения сметы на содержание дома мы не выносили на голосование. Это очень важные моменты, которым, на мой взгляд, нужно посветить отдельное собрание. Оно у нас запланировано на следующей неделе.

Но! Уже есть первая победа. Когда управляющая компания (наш частный ЖЕК) узнала, что мы создаем ОСМД, он снизила тариф на содержание дома на 1 гривну за квадратный метр.

Параллельно мы рассчитали свою смету (бюджет) содержания дома и обратились с официальным письмом от правления еще к некоторым управляющим компаниям.

На следующем собрании мы со всеми жильцами решим следующий блок вопросов: обслуживать себя самостоятельно, оставаться еще на год с прежним управителем или нанять нового. Решим, как будет выгоднее. Также поднимем вопросы видеонаблюдения у дома, установления шлагбаумов при въезде на территорию и вопросы безопасности жильцов.

Главное, что мы организовались, выстроили структуру управления дома и создали прозрачную модель принятия решений. И, что самое важное, у нашего дома теперь есть лицо в виде его правления, которое уполномочено всеми собственниками представлять их интересы и защищать их права.

Наверное, прочитав этот текст, вы подумали, что без юриста и экономиста или бухгалтера создать ОСМД невозможно. Но, во-первых, есть очень много бесплатных семинаров, где желающим все расскажут и всему научат, во-вторых, в любой многоэтажке всегда найдется хотя бы один. А часто и несколько, юристов, финансистов, экономистов, бухгалтеров или просто достаточно подкованных и с лидерскими качествами людей. Поверьте, в вашем доме они тоже есть. Главное – решиться и не отчаиваться.

Присоединяйтесь также к группе ТСН.Блоги на facebook и следите за обновлениями раздела!

Отправить другу Напечатать Написать в редакцию
Увидели ошибку - контрол+энтер
Последние Первые Популярные Всего комментариев: 4
Выбор редакции